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안녕하세요.
반갑습니다.
수많은 부동산 세무 이슈를 명쾌하게 해결해 오며 다양한 실적을 쌓고 있는 세무사 박진성입니다.
이 글을 보고 계신 분들은 주택신축판매업으로 주택을 신축하여 판매하려다, 부진한 분양 탓에 오랜 기간 임대를 주었던 상황이실 것 같습니다.
아마 속으로 이런 질문들을 떠올리고 계실 텐데요.
"원래 팔려고 지은 거니까 사업소득으로 신고해야 할까?"
"아니면 오랫동안 임대를 줬으니 양도소득으로 신고해야 할까?"
"어느 쪽으로 신고해야 과세관청에서 문제를 삼지 않을까?"
그래서 오늘은 주택신축판매업자가 신축주택을 장기간 임대한 뒤 양도할 때의 소득구분 기준을 명확히 알려드리려 하니, 끝까지 읽어보시면 큰 도움이 되실 겁니다.
주택신축판매업, 장기 임대 후 매매는 어떤 소득으로 보아야 할까요?
2021년에 주택신축판매업으로 사업자등록을 내고 다중주택을 지으신 분의 사례입니다.
코로나 등의 경제 요인으로 판매가 부진하여 2026년 최근까지 해당 건물을 임대하셨습니다.
비슷한 시기에 신축 후 임대 중인 주택이 4채 더 있는 상황에서, 최근 1채의 매매가 성사되었습니다.
원래 판매를 목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 파는 경우는 사업소득에 해당합니다.
여기서 사업소득이란 주택신축판매업과 같은 본래의 사업 활동을 통해 얻은 수익을 말합니다.
하지만 안타깝게도 이 '일시적 임대'의 기간이 세법에 명확한 숫자로 규정되어 있지는 않습니다.
대신 과거 해석 사례를 보면, 주택신축판매업자가 판매 목적으로 지은 신축 주택을 5년 이상 임대 후 양도하는 경우에는 양도소득으로 보았습니다.
장기간 분양되지 않아 상당 기간 임대 사업으로 전환했다가 파는 경우, 사실상 임대 목적으로 전용한 것으로 보아 양도소득에 해당하는 것으로 봅니다.
모든 장기 임대 주택이 똑같이 적용될까요?
답은 '아니오'입니다.
국세청의 여러 해석 사례를 종합해 보면, 결국 각 상황에 따른 '사실판단'의 영역에 속하게 됩니다.
사실판단이란, 정해진 하나의 공식이 있는 것이 아니라 부동산을 취득하고 양도하게 된 목적과 경위 등을 종합적으로 따져본다는 뜻입니다.
예를 들어, 매매의 규모나 횟수, 계속성과 반복성 등을 꼼꼼히 고려하여 사업 활동으로 볼 수 있는지를 사회 통념에 따라 결정하게 됩니다.
이해를 돕기 위해 두 가지 경우로 정리해 드리겠습니다.
먼저, 판매 목적으로 지은 주택을 일시적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 사업소득에 해당합니다.
다만 이때의 '일시적 임대' 기간이 세법상 명확한 숫자로 규정되어 있지는 않습니다.
반면, 5년 이상 장기간 임대한 후에 양도하는 경우에는 양도소득에 해당합니다.
사실상 판매 목적이 아닌 임대 목적으로 전용한 것으로 판단하기 때문입니다.
주택신축판매업의 소득구분처럼, 부동산 세금 제도는 해석 사례도 다양하고 종합적인 사실판단이 필요할 만큼 무척 복잡합니다.
특히 사업소득과 양도소득은 세율 구조와 신고 방식이 전혀 다르기 때문에, 신고 방향을 잘못 잡으면 예상치 못한 가산세 부담으로 이어질 수 있습니다.
세무 처리는 까다롭고 예민한 부분이 많으니 경험이 풍부한 세무사와 함께 진행하셔서 과세관청과의 마찰을 피하고 더 이상 고민하지 않으셨으면 하는 마음입니다.
궁금한 점이 있으시다면 언제든 편하게 문의해 주시길 바랍니다.
감사합니다.
세무사 박진성이었습니다.